六年制學程/06/晨課/理財入門

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2018.9.12

本利和與通貨膨脹

題目：

  1. 本金1元，日息10%，算三天本利和。
    • 單利方式：
      利息部分:1元×10%×3天＝0.3元
      加上本金:1元＋0.3元=1.3元
    • 複利方式：1.1×1.1×1.1=1.331元
  2. 利率10%,複利計算幾期之後本利和會到達到本金的兩倍？
    請使用 http://jendo.org/SVG/powerIn.php
    7期會達到 1.95 倍，8期會到 2.15 倍。
  3. 利率10%,複利計算幾期之後本利和會到達到本金的三倍？
    8期會到 3.14 倍。
  4. 年通貨膨脹率 2% ，多少年之後政府可以拿走人民一半的財產？
    利率取 -0.02 ，34期之後，每元法幣只有原來購買力的一半。

2018.9.19

復習與借錢投資

  1. 復習上週內容
  2. 解釋 http://jendo.org/SVG/demo5.php

題目：

  1. 借錢的利率 2% ，放貸或做生意的獲利 7% ，本金兩塊借八塊來做生意，即「借錢比重」0.8，請問單期獲利率多少？
    0.263
  2. 借錢的利率 2% ，放貸或做生意的獲利 7% ，本金一塊借九塊來做生意，即「借錢比重」0.9，請問單期獲利率多少？
    0.54
  3. 借錢的利率 1.5% ，放貸或做生意的獲利 5% ，本金一塊借九塊來做生意，即「借錢比重」0.9，請問單期獲利率多少？
    0.35

2018.9.25

高獲利的起源

  1. 改善配置，增加生產
    • 相同數量的土地、原料、勞動力，配置不同，產出隨之不同。
    • 由採集、漁獵到農業。
  2. 承擔高風險，享受高獲利。
    • 借錢投資。
  3. 龐氏騙局
    查爾斯·龐茲，1919年~1920年8月，50%的回報。
    • 荷蘭的鬱金香狂熱
      1637年，荷蘭，是世界上最早的泡沫經濟事件。當時由鄂圖曼土耳其引進的鬱金香球根異常地吸引大眾搶購，導致價格瘋狂飆高，然而在泡沫化過後，價格僅剩下高峰時的百分之一，讓荷蘭各大都市陷入混亂。
      炒作，追高=>最後一隻老鼠到來=>泡沫破裂
      比賭博還慘。
      用更大的泡沫來遮蓋前一個較小的泡沫，祈禱經濟成長可以追上泡沫。(加圖)

2018.10.3,10.17

復習與貨幣

  • 復習
  • 貨幣的定義：人們為提高交易效益，對交易媒介的共同想像。本質是：
    1. 萬人相信。(所以貨幣的基礎是「信用」)
    2. 萬物可換。
  • 貨幣的種類--依信用來源：
    1. 實物貨幣：依賴實物的實用性和稀有性。兩者兼具更好。
    2. 主權法幣：依賴主權的權威與暴力，以及發行擔保。為什麼叫法幣？
    3. 代幣：依賴小眾之間的彼此信任；對法幣的可償性。
    4. 區塊鏈貨幣：依賴加幣演算法等不可篡改的記帳方法。
  • (法幣的)貨幣供給量--依流動性：
    1. M0 = 發行貨幣的總供應量
    2. M1A = 通貨淨額(社會大眾手中持有的通貨) ＋ 個人與法人在銀行的「支票存款」及「活期存款」
    3. M1B = M1A ＋ 活期儲蓄存款(目前只有個人及非營利團體可以開立儲蓄存款帳戶)
    4. M2 = M1B ＋ 準貨幣(Quasi-money 是指可無條件立即按等價兌換成狹義貨幣的貨幣性資產，例如定期性存款、外匯存款、郵政儲金等，其流動性較狹義貨幣低，多以價值儲藏為目的；惟受金融自由化與國際化影響，部分準貨幣資產與狹義貨幣間之分際已日趨模糊。)
  • 活期存款與活期儲蓄存款的差別：
    1. 活期存款：企業，隨時可存、提，利息更低，銀行也不能拿去投資。
    2. 活期儲蓄存款：個人及NPO，隨時可存、提，利息低。
  • 流動性：投入交易的方便程度。
    1. M0：立即可投入交易。
    2. M1：簽名或提款後可投入交易。
    3. M2：須經銀行辦某種手續後，可投入交易。
  • 貨幣的均衡發行量：
    M = (PQ)/V
    M 指流通中所需貨幣量(通貨量)
    P 指商品的平均價格
    Q 指商品數量
    V 指貨幣流通速度(以貨幣周轉次數計)
    當實際通貨量大於所需的通貨量時，便會導致貨幣貶值，形成通脹。反之，就會導致通縮。
  • 貨幣的功能：
    1. 交易媒介
    2. 價值衡量(記賬單位)
    3. 價值儲存(延期支付–借貸的工具)
  • 交易到底在交換些什麼？

2018.10.24

翻車

2018.10.31

準備率與貨幣乘數

貨幣乘數效應
各國存款準備金比率

一、基本原理說明：

  1. 銀行向民眾收受存款，既不能把所有的存款放在銀行裡，這樣銀行就賺不到錢；也不能把所有的存款都放款出去，這樣儲戶來領錢時，銀行就沒有錢可以兌給人家。
  2. 所以銀行就會把一定比率的存款放在銀行裡，應付儲戶的提款；其他的錢放款出去賺錢。這個比率叫做「存款準備金比率」，簡稱「準備率」。各國的準備率可以參考中文維基百科的〈存款準備金比率〉條目。
  3. 中央銀行發行法幣，成本其實不低，既有製作成本，更需要發行準備(如黃金、外匯等)，如果發行 100 元的法幣，只能媒合 100 元的交易，那太浪費了。

二、活動

以準備率 20% 為準，預備 100 枚 1 元硬幣。

流動週期12345678910
準備金20161310875433
放款80645141332621171411

111213141516171819合計
221111111100
976543210395

步驟：

  1. 全班圍到前方，每位同學充當一家銀行，並約定好交易次序。
  2. 老師把 100 枚 1 元硬幣交給第一家銀行，第一家銀行將其中的 20 元留下來當準備金， 80 元拿去放款，媒合各種交易，買賣各方最終還是會把得款(80元)再存回銀行。
  3. 為了區隔，我們把 80 元得款存回第二家銀行，同樣的第二家銀行把 80 元存款的 20% 16元，留在銀行當準備金，其餘的 64 元再拿去放款，媒合各種交易。
  4. 買賣各方最終還是會把得款(64元)再存回第三家銀行。
  5. 第三家銀行依此類推，直到 100 元都流回銀行，成為準備金，活動結束。

三、活動後統計與說明

  1. 在活動結束時，銀行各輪流動週期的準備金總和是 100 元。
  2. 在活動結束時，銀行各輪流動週期媒合的交易總數是 395 元。
  3. 當提款超過銀行現金準備時，銀行會用「未到期的票據」(如支票)，向中央銀行(銀行的銀行)請求「貼現」，獲取現金來應付儲戶提款。
  4. 銀行系統的罩門是擠兌，即所有存戶同時因為恐慌來提款。
  5. 法幣透過銀行體系，創造出五倍數量的交易媒介，這叫「貨幣乘數效應」，其倍數是準備率的「倒數」。在今天的活動中是 100/20=5 倍，其中一倍留在銀行中當成準備金，其餘的四倍是媒合市場言的交易。
  6. 市場中媒合交易的具體物品，其實是以存款為基礎的「支票」。

2018.11.14

整理上次上課重點：

  1. 銀行就會把一定比率的存款放在銀行裡，應付儲戶的提款；其他的錢放款出去賺錢。這個比率叫做「存款準備金比率」，簡稱「準備率」。
  2. 各國的準備率可以參考中文維基百科的〈存款準備金比率〉條目。
  3. 法幣透過銀行體系的「準備率」制度，可以創造出數倍的交易媒介，這叫「貨幣乘數效應」，其倍數是準備率的「倒數」。
  4. 數倍的交易媒介中，有一倍是以法幣的形態變成準備金，另外多倍在市面上流通是以「支票」為主的準貨幣。
    • 匯票：發票人簽發匯票給執票人，並委託付款人(可以是銀行也可以不是銀行)向執票人付款。
    • 支票：匯票的特例，以金融業者為付款人。發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與受款人或執票人。
    • 本票：發票人簽發本票給執票人，執票人據以向發票人本人請求付款。按《日內瓦統一法》格式開立，本票的信用性低於匯票與支票，因此我國特別規定本票可以直接經裁定為強制執行。
    • 背書轉讓：在票據上簽名，票據所規定之權利由背書人轉讓給被背書人。
    • 貼現：未到期承兌匯票，經過背書轉讓給銀行，先向銀行貼付利息，銀行以票面餘額扣除貼現利息後的票款付給收款人，匯票到期時，銀行憑票向承兌人收取現款。

本次新增的重點：

  1. 支票流回銀行後，銀行是不能再當成新的準備金，再拿給要求「兌現」(兌換現金)的存戶。
  2. 支票到期，可以向銀行兌換出現金(往往會再存回銀行)，銀行現金不夠，就拿手上未到期的票據，付一定的利息，向中央銀行「再貼現」(重貼現)。
  3. 中央銀行透過重貼現率，控制全國銀行的利息。

※重貼現率：重貼現是當銀行資金短絀時，以其對客戶貼現而持有的商業票據向中央銀行請求資金融通稱為「重貼現」，而銀行必須付給中央銀行的利率就稱為「重貼現率」。調整重貼現率為中央銀行重要的貨幣政策工具之一。

2018.11.21

中央銀行基本業務：

  1. 發行法幣
  2. 管理外匯兌換
  3. 幫政府發行公債
  4. 賺錢
  5. 跨商業銀行支付結算
  6. 貨幣政策工具

商業銀行基本業務：

  1. 辦理定期存款(吸金)
  2. 經由電匯、終端機、網路銀行或其他方式進行付款
  3. 發行銀行匯票和支票
  4. 預借現金、分期付款或其他類似貸款
  5. 辦理信用狀開狀和轉開、擔保、履約保證金、證券承銷、和其他表外項目曝險
  6. 文件擔保與保險箱業務
  7. 幣別轉換
  8. 直接或間接銷售、轉介保險、基金和信託業務，或是其他類似金融和投資產品，形成「金融超級市場」

2018.11.28

有價證券(Negotiable securities/Valuable papers)

  • 資本證券(Capital Securities)，是有價證券的主要形式，狹義的有價證券即指資本證券。資本證券的價格總額一般大於實際資本額，可以促使財富大量集中和資金有效配置。
    1. 股權證券(所有權證券，Equity Security)，是所有權證書，沒有償還期限和到期日，除破產清算等情況，發行人也不必償付；持有人有權參加分紅。普通股股票、優先股股票都屬於股權證券。破產清算時償還順序為債券 > 優先股 > 普通股。
    2. 債權證券(Debt Security)，是債權的權利證券，一般載明金額、具體償還期限、利率或購買時的折扣，發行人在債務證券到期後必須償還債務。商業本票、國庫券(一年以下)、國庫票據(十年以內)、國債、市政債券、公司債和房產按揭債券都屬於債務證券。
      ※按揭：分期付款階段，房子的所有權被「按」著，要等到全部付清才能「揭」(取)到手。
      ※抵押貸款即買房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息，買房者(抵押人)按合同約定向銀行還清本息後，便可收回抵押品——「房屋所有權證」與「土地使用證」。
      按揭和抵押殊途同歸，都以房產為本發行按揭抵押證券。
    3. 衍生性金融商品
  • 貨幣證券(Currency Securities)
    1. 匯票
    2. 支票
    3. 期票
    4. 本票
    5. 信用卡
  • 商品證券，代表商品所有權或使用權，換取商品後，退出流通。
    1. 提貨單
    2. 購物券
    3. 棧單
    4. 運貨單

2018.12.12

衍生性金融商品

由利率、匯率、股價、指數、商品或其他利益及其組合等所衍生之交易契約。

衍生性金融商品具有高槓桿及高風險之特性，稍一操作不當即可能產生巨額損失，參與者須對市場及商品多加了解。

常見的基本型衍生性金融商品有遠期契約(Forwards)、期貨契約(Futures)、交換契約(Swap)及選擇權契約(Options)等四種。

  1. 遠期契約：是買賣雙方所簽訂的在未來指定的時間(一個時點)按照今日商定的價格購入或賣出資產的一種非標準化合約。
  2. 期貨合約：規定某一特定的時間和地點交割一定數量和質量商品的標準化合約；期貨價格則是通過公開競價而達成的。買賣對象與標的物，由期貨交易所統一制定。
  3. 選擇權契約：買方支付權利金(即選擇權價格)購買後，便有權利在未來約定的某特定日期(到期日)之前或當日，依約定之履約價格(Strike Price)，買入(買權；Call Options)或賣出(賣權；Put Options)一定數量的約定標的物。此標的物可以是金融商品，例如股票、債券、匯率、利率、期貨等等；亦可以是實物商品，例如石油、黃金、貴金屬或農產品大宗物資等等。
  4. 交換契約：二家公司之間的一種協議，簽約雙方同意在未來時點(可多個時點)進行現金流量的交換，且明確規定現金流量的支付日期及金額的計算方式。
    假設Microsoft與Intel在2007年3月5日簽訂一個3年期交換契約。Microsoft公司同意以每年5%的利率支付$1億美元本金的利息給Intel公司，且Intel公司同意按照六月期LIBOR利率支付相同名目本金的利息給Microsoft公司。
    這項合約要求雙方每隔六個月就做一次現金的交換，且5%的年利率是半年複利一次，

2018.12.26

交易市場

  1. 個股：由個別公司所發行的股票。
  2. 基金：將分散在投資者手中的資金集中起來委託專業投資機構進行管理和運用的投資工具。基金所操作的有價證券包括股票、債券、外匯、貨幣、金融衍生工具等。
  3. ETF(Exchange Traded Funds)：指數型證券投資信託基金，指數證券化，投資人不以傳統方式直接進行一籃子證券之投資，而是透過持有表彰指數標的證券權益的受益憑證來間接投資。
    • 標準普爾500指數
  4. IPO(Initial Public Offerings)：首次公開募股，公司首次將它的股票賣給一般公眾(可分為個人或機構投資者)(公司從機構投資人那裡接收的價格即為首次公開募股的價格)。私人公司通過這個過程會轉化為上市公司。首次公開募股通常被公司用來募集資金，儘可能地將早期個人投資者的投資貨幣化，資本化，同時讓公司的股份(股票)在交易所公開、自由地買賣。出售股份的公司沒有義務向公眾投資者償還資本。首次公開募股之後，公司的股份會在公開市場上自由交易，資金也僅僅在公眾投資者之間流通。
    公司一旦上市，便會以各種不同的方式額外發行普通股，這些股份屬於後續發行股。這種方法通過發行權益(即「股權稀釋」)為企業的各種商業目的提供資金，同時不會產生任何債務。
    • 優點：
      1. 更容易獲得資金，並衍生多樣的融資機會：普通股、可轉換債券、低成本的銀行貸款
      2. 提高企業曝光度，企業名聲，以及企業的公眾形象
      3. 吸引和保留更好的管理層和員工
      4. 容易併購
    • 缺點：
      1. 巨大的法律、財會和營銷成本，其中很大一部分會持續不斷
      2. 必需公開公司的財務和商業信息，公開傳播的信息有可能會幫到競爭對手、供應商、消費者有利。
      3. 由於新投資人的加入，會對市場失去操控能力，並產生更嚴重的代理問題
      4. 增加訴訟風險，包括私人證券類行為和股東派生訴訟
  5. TDR(Taiwan Depositary Receipt)：臺灣存託憑證，又稱「第二上市」，指該企業已經在國外上市，另外在臺灣申請上市，以存託憑證掛牌，進行募資。此存託憑證持有者和該公司普通股的投資者享有相同的權利和義務。
    臺灣存託憑證目前的發展困境如下：
    • 承銷價失守：訂價過高，加上掛牌企業知名度不高，財務透明度低。
    • 溢價發行：許多海外企業確定來臺發行TDR後，開始在原股上市地炒作股價，拉高TDR定價，待TDR來臺掛牌時，國內投資人搶進後，股價隨著原股回跌。如頂新國際集團魏家以二股TDR換一母股比例，等於以1.9億股的香港康師傅來台增資，這筆錢並非入公司頂新而入魏家帳戶，並讓TDR賣在最高價，大戶獲利，之後股價大跌，坑殺台灣散戶。
    • 來源地無法拓展：臺灣資本市場原擬藉由臺灣存託憑證走向國際化，惟除了日本企業爾必達發行TDR上市外，近年來招來上市的公司全部都是華商、台商及中資，造成更多臺灣資金流入中國大陸。2012年2月27日爾必達宣布破產，2月29日爾必達TDR被打入全額交割股，3月28日下市，投資人血本無歸。
  6. 法人：約佔台灣股市交易量的三分之一
    1. 「外資」：泛指台灣以外的資金的外國機構投資者。
    2. 「投信」：投資信託股份有限公司的簡稱，就是大眾口中的基金公司，募集投資人的錢代為操作。
    3. 「自營商」：經過政府認可的證券公司，用自己的錢和證交所直接買賣。
  7. 散戶：法人以外的買家與賣家。約佔台灣股市交易量的三分之二
  8. 融資、融券(信用交易)：是由證券公司提供資金或股票予以融通的一種交易方式。
    • 融資：就是借錢來買股票。
    • 融券：又稱為「借券」，就是借股票。
    • 操作融資、融券的大部分都是散戶；相較之下，法人資本多，沒有需要借錢或借股票的煩惱。
    融資比率及融券保證金成數：
    • 上市：融資比率 60% ，融券保證金成數 90% 。
    • 上櫃：融資比率 50% ，融券保證金成數 100% 。
  9. 斷頭：進行信用交易(融資、融券)，當日沖銷，戶頭不夠結清，保證金被沒收。
  10. 全額交割：上市上櫃公司被禁止進行信用交易。投資人交易前須先繳交股票或價款，證券商必需要先收到買賣股票的價款或股票，才能進行交易。投資人不可以將同一天買賣相同標的股票總張數相互沖抵，必須把每筆交易的股票或現金集中送到交易所清算組交割。通常是因為：
    • 公司第一季季報和去年年報的每股淨值均低於10元；被取消融資融券的公司，要待半年報或年報的每股淨值回升到10元，方可申請恢復信用交易。
    • 未在規定時間內公告每一季的財務報表。
    • 公司因財務發生危機以致產生退票情形。
    • 財務發生困難、重整，或停工的股票發行公司。
  11. 融資餘額、融券餘額：單日單檔市場融資交易的張數總額與融券交易的張數總額。
    • 融資增加 或 融券減少 代表散戶看多，覺得未來股價會漲。
    • 融資減少 或 融券增加 代表散戶看空，覺得未來股價會跌。
    • 股價上漲，融資餘額減少，和融券餘額增加，散戶看空大戶看多。
    • 股價下跌，融資餘額增加，和融券餘額減少，散戶看多大戶看空。
    股價融資融券餘額
    大家看多上漲↑融資↑　融券↓
    大家看空下跌↓融資↓　融券↑
    散戶看多
    法人看空    		下跌↓融資↑　融券↓
    散戶看空
    法人看多    		上漲↑融資↓　融券↑
  12. 券資比 = 融券餘額 / 融資餘額 × 100%
    • 券資比越大代表該股票被大量放空，券資比通常以30%作為一個分水嶺，表示市場很多人以融券賣出此檔股票。
    • 高券資比通常代表著兩種意義：
      1. 該公司有重大利空，被得知內線消息的人先大量放空，等利空公佈股價下跌後獲利。
      2. 軋空行情：有時股票將出現較大幅度的上漲，此時主力大戶會先把融資買進的股票先行出脫，讓股價下跌造成假象。而這時券資比也會同時大幅升高，散戶也會加碼放空該股票；等到主力大戶認為券資比高到一個程度時，主力會開始大量買進該股票並同時放出該公司利多，直到散戶停損補回。
  13. 證券交易所：是買賣股票、公司債、公債等有價證券的市場。集合有價證券的買賣者，經過證券經紀人的居間完成交易。
  14. 櫃買中心：櫃買市場就是交易「上櫃」的股票。在台灣上市和上櫃有什麼區別在於申請條件不同，包含資本額、成立年限、獲利狀況等等：
    • 在台灣上櫃公司所要求的成立時間還有資本額較低，另外就是所能附的財報也較短期(五年)。
    • 因此做價值投資比較不會去看櫃買的公司。

2019.1.2

進出口對匯率、利率、股價的影響

  1. 出超：出口大於進口，表示賺取美金，美金淨流入台灣，會造成美金貶值，台幣升值。
  2. 入超：進口大於出口，表示需要更多的美金來付貨款，造成美金需求增加，美金淨流出台灣，美金升值，台幣貶值。
  3. 台幣升值，有利於出國消費，或進口外國貨，抵消出超的趨勢；另外本國貨物對外報價提高，更難賣出，又是抵消出超的趨勢。
  4. 台幣貶值，不利於出國消費，或進口外國貨，抵消入超的趨勢；另外本國貨物對外報價降低，更易賣出，又是抵消入超的趨勢。
  5. 出超→國內利率下降→國內外利差縮小→減少國際資本流入→有利於減少國際收支順差：在利率市場化條件下，國際收支順差意味著國內貨幣供給增加，在市場對貨幣的需求增長幅度小於貨幣供給增長幅度時，貨幣市場供給大於需求，金融市場的利率下降。目前，國際市場利率比較低，如果我國金融市場利率下降，那麼，國內利率與國際市場利率的利差會縮小，這種利差的縮小會減緩國際資本的流入，有利於減少國際收支順差。
  6. 利率下降會導致通貨膨脹。
  7. 台幣升值時，企業的進貨成本減少，獲利能力提升，有利股價上漲；但銷售額因匯差下降股價下滑。
  8. 當新台幣匯率貶值時，進貨成本提高，獲利能力降低導致股價下滑。但銷售額因匯差而增加，有利於股價上漲。
  9. 就出口產業而言，還要考慮貿易競爭對手國匯率的變動情況如何。
    例如，08年下半年台灣對美元強力貶值，與此同時，同屬亞洲出口國的韓國同樣強力貶值，如此，即使台幣大貶對出口競爭優勢提升就不明顯了，因此，除了單純的匯率升貶問是外，也要考慮其他問題，包括升、貶值速度是緩慢的？還是快速的？也是影響企業收益的重點。
  10. 如果匯率屬於緩慢升或緩慢降的情形，對產業影響就不大，因為企業有時間可以做好因應匯率變動的措施。所以中央銀行應該致力於匯率的穩定。

2019.1.16

經濟指標

  • 物價類：
    1. CPI(consumer price index)：消費者物價指數(亦稱居民消費價格指數)，在經濟學上，是反映與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價變動指標，以百分比變化為表達形式。 它是衡量通貨膨脹的主要指標之一。
    2. 購買力平價(英語：Purchasing Power Parity，縮寫PPP)，是一種根據各國不同的價格水準計算出來的貨幣之間的等值係數，使我們能夠在經濟學上對各國的國內生產總值進行合理比較，這種理論匯率與實際匯率可能有很大的差距。購買力平價指數常使用「國際元」為單位，一國際元在相應國家能買到的東西，與1美元在美國能買到的東西相同。依(購買力平價) 各國人均國內生產總值列表 (購買力平價)，我國人均所得排名約在第二十名上下，中國約在八十名上下。
    3. 大麥克指數(Big Mac Index)是一個非正式的經濟指數，用來評估各國匯價及購買力水準的指數。 其以購買力平價理論為基礎(Purchasing Power Parity；PPP)，是比較世界主要貨幣價值的街頭智慧。
    4. WPI(Wholesale Price Index)：躉(ㄉㄨㄣˇ)售物價指數是根據大宗物資批發價格的加權平均價格編製而得的物價指數。調查價格的產品包括原料、中間產品、最終產品與進出口品，但不包括各類勞務。
  • 景氣類：
    1. PMI(Purchasing Managers' Index)：製造業採購經理人指數，是衡量製造業的體檢表，為領先指標中一項重要數據，可衡量製造業在生產、新訂單、商品價格、存貨、雇員、訂單交貨、新出口訂單和進口等狀況。台灣近期走勢
    2. NMI(Non-manufacturing Index)：非製造業經理人指數，台灣NMI的計算以非製造業的商業活動、新增訂單、人力雇用數量與供應商交貨時間等四項擴散指數等權平均而得，並於每月初(前三個工作天內)發布。台灣近期走勢
      PMI與NMI皆以50為景氣榮枯分界，指數高於50，其方向標示為擴張、上升或過高，指數低於50，方向標示為緊縮、下降或過低，等於50則表示持平。
    3. 景氣指標及燈號：同時衡量領先指標(外銷訂單、貨幣M1B、股價、受僱員工淨進入、建築物開工面積、半導體設備進口、製造業營業氣候測驗點等7項)，同時指標(工業生產、企業總用電量、製造業銷售量、批發,零售及餐飲業營業額、非農業部門就業人數、海關出口值，機械設備進口值等7項)，落後指標(失業率、製造業勞動成本、金融業隔夜拆款利率、全體金融機構放款與投資、製造業存貨價值等5項)，編製5種不同信號燈表示目前景氣狀況：「綠燈」表示景氣穩定、「紅燈」表示景氣熱絡、「藍燈」表示景氣低迷，至於「黃紅燈」及「黃藍燈」二者均為注意性燈號，宜密切觀察景氣是否轉向。我國國發會目前採用由貨幣總數M1B、股價、工業生產、非農業部門就業人數、海關出口值、機械設備進口值、製造業銷售量、批發,零售及餐飲業營業額、製造業營業氣候測驗點等9項組成。台灣近期走勢

2019.3.4

房地產既是消費財也是投資財


2019.3.11

甲：

  • 新北市板橋區國光路
  • 樓層：2樓
  • 坪數：35
  • 市價：900～1600萬
  • 房租：2萬5千～3萬

試算：

  • 市價估值為 1250 萬
  • 房租估值為 2.75 萬/月
  • 每坪為 1250萬/35坪=35.7萬/坪
  • 定存年獲利為：1250萬×1.1%=13.75萬
  • 出租年獲利為：2.75萬×12月=33萬
  • 基金年獲利為：1250萬×(1.03)n=37.5萬
  • 理財方案：
    1. 自住
    2. 出售後買基金
    3. 出租，承售增值與折舊
    4. 定存

2019.3.18

乙

  • 板橋長安街
  • 樓層：一至二樓
  • 面積：46.95平方公尺(14.2坪)
  • 市價(單層)：1800~2100萬(約 1950萬)
  • 房租：
    1. 套房：8000~10000元(約 9000)
    2. 單層公寓：15000~30000元(22500)

試算：

  • 房租估值為 2.7 萬/月
  • 每坪為 1950萬/14.2坪=137.2萬/坪
  • 定存年獲利為：1950萬×1.1%=21.45萬
  • 出租年獲利為：2.7萬×12月=32.4萬
  • 基金年獲利為：1950萬×(1.03)n=58.5萬
  • 理財方案：
    1. 一層自住，一層理財
    2. 出售後買基金，會相當於一位月薪 4.5 萬的人幫忙養家
    3. 出租，承受增值與折舊
    4. 定存

丙

  • 新北市三峽區國慶路
  • 樓層：1樓
  • 坪數：59.7坪
  • 市價：1400萬元
  • 房租：25000元

丁

  • 新北市汐止區忠二街27號
  • 樓層：3層
  • 坪數：90坪
  • 市價：16,500,000
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